Qualifizierter Mietspiegel für die Stadtgemeinde Bremen

Welches Konzept plant Bremen für die Stadtgemeinde?

Vertreter:innen aus der bremischen Verwaltung haben sich bereits 2020 mit Akteur:innen des Wohnungsmarktes ausgetauscht, um einen „Bremer Weg“ für die erstmalige Erstellung eines Mietspiegels für die Stadtgemeinde Bremen zu entwickeln. Hierzu fanden diverse fachliche Vorbereitungen sowie öffentliche Veranstaltungen statt. Es gab auch einen intensiven Austausch mit Vertreter:innen anderer Städte, die bereits Erfahrung mit der Einführung eines Mietspiegels haben. Des Weiteren wurde mit allen beteiligten Ressorts die künftige Mitarbeit abgestimmt.

Die gewonnenen Erkenntnisse sind in die Konzeption zur Erstellung eines Mietspiegels eingeflossen. Das Konzept wurde in enger Zusammenarbeit mit dem Referenten für Wohnungswesen des Deutschen Städtetags erstellt. Es zeigt den „Bremer Weg“ für die erstmalige Mietspiegelerstellung unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Bremer Wohnungsmarktes und erfüllt die definierten Anforderungen und die gesetzlichen Vorgaben.

Der Bremer Senat hat in seiner Sitzung am 24.05.2022 das vorgestellte Vorgehen und die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels beschlossen.

Was sind die Eckdaten zum Bremer Mietspiegel?

• Mietspiegeltyp: Qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen
• Laufzeit: 01.01.2024 bis 31.12.2025
• Erhebungsstand: 01.03.2023  

Was zählt zur Stadtgemeinde Bremen?

Den Geltungsbereich des Bremer Mietspiegels finden Sie auf der Karte des Geoportals.

Zeitlicher Ablauf

• 2022 - Ausschreibung/Vergabe
• 2022 - Vorbereitungsphase (für Datenerhebung etc..)
• 2023 - Erhebungsphase (Befragung, Datenerfassung etc..)
• 2023 - Auswertungsphase (Datenauswertung, Mietspiegelerstellung etc..)
• 2023/2024 - Gestaltung des Mietspiegels, Veröffentlichungsphase

Wie erfolgte die Datenerhebung / Befragung?

Ein guter qualifizierter Mietspiegel beruht auf repräsentativen Daten. Die Datenerhebung (Befragung) ist hierfür das Fundament und hat wie folgt stattgefunden.

• Zielgruppe: Befragung von Mieter:innen und Vermieter:innen
• Auswahlverfahren: Zufallsstichprobe, keine Vollerhebung
• Durchführung: Externes Dienstleistungsunternehmen
• Befragungsart: Schriftlich mit zusätzlichem „Online – Link“
• Start: I. Quartal 2023
• Fragen: Zu gesetzlichen Wohnwertmerkmalen Größe, Art, Lage, Beschaffenheit und Ausstattung einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung

Auskunftspflicht

Das neue Mietspiegelreformgesetz verpflichtet alle Eigentümer:innen und Mieter:innen von Wohnraum zur Auskunft bei den Befragungen zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels.
Die Befragung für den Mietspiegel ist unabhängig von der Befragung zum Zensus und zur Grundsteuerreform.

Wer war an der Erstellung des Mietspiegels beteiligt?

Arbeitskreis Mietspiegel (mit den Mietenden- und Vermietendenverbänden):

• Bremer Mieterschutzbund e.V.
• DEUTSCHER MIETERBUND Mieterverein Bremen e.V.
• Haus & Grund Bremen-Nord e.V.
• Haus & Grund Bremen e.V.
• Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachen und Bremen e.V. / ag Wohnen

• Die Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung
• Die BAB – Die Förderbank für Bremen und Bremerhaven
• Das Statistische Landesamt
• Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Bremen
• Das Landesamt GeoInformation
• Die Senatorin für Arbeit, Soziales, Jugend und Integration
• Externes Dienstleistungsunternehmen (Neitzel Consultants GmbH im Auftrag der InWIS Forschung & Beratung GmbH, Bochum)

Austauschformat Mietspiegel (mit Akteuren des Wohnungsmarktes und zivilgesellschaftlichen Interessensgruppen):

• Arbeitnehmerkammer Bremen
• ARGE FREIER WOHNBAU
• BFW Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Niedersachsen/Bremen e.V.
• Bündnis für Menschenrecht auf Wohnen
• Deutscher Paritätischer Wohlfahrtsverband Landesverband Bremen e.V.
• Handelskammer Bremen – IHK für Bremen und Bremerhaven
• Handwerkskammer Bremen
• Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Nord e.V.
• vdiv Verband der Immobilienverwalter Niedersachsen/Bremen e.V.
• Verbraucherzentrale Bremen e.V.

• Die Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung
• Die BAB – Die Förderbank für Bremen und Bremerhaven
• InWIS Forschung & Beratung GmbH, Bochum

Qualifizierter Mietspiegel

• Nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen / nachvollziehbarer Erstellungsprozess / Präzisierung
• Rechtssicherheit
• Transparenz
• Anwendung politischer Steuerungsinstrumente (z.B. Mietpreisbremse, Mietpreiserhöhung, Kappungsgrenze etc.)
• Gesetzliche Auskunftspflicht
• Nutzbarkeit für weitere Anwendungsgebiete (z. B. für die Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft) → Synergieeffekte
• Höhere Kosten
• Hoher organisatorischer Aufwand

Was ist ein Mietspiegel? Definition

Ein Mietspiegel ist gemäß § 558c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (= ortsübliche Vergleichsmiete).

Ein qualifizierter Mietspiegel ist gemäß § 558d BGB ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern  der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

Was ist die Grundlage für die Erstellung eines Mietspiegels?

Mit dem am 01.07.2022 in Kraft getretenen Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts hat der Bund unter anderem eine Verpflichtung für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels eingeführt.

Der Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung enthält das Vorhaben, die Erstellung qualifizierter Mietspiegel für Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern zur Pflichtaufgabe zu erklären. Zu einer konkreten Umsetzung des im Koalitionsvertrag auf Bundesebene genannten Vorhabens liegen bislang allerdings keine konkreten Erkenntnisse vor.

Welche Funktionen hat ein qualifizierter Mietspiegel?

Ein qualifizierter Mietspiegel bietet einen Überblick über die Höhe der Mieten, die in der Stadtgemeinde Bremen für frei finanzierte Wohnungen üblicherweise gezahlt werden. Dabei wird unterschieden zwischen verschiedenen Wohnungstypen, die in ihrer Art, Größe, (energetischen) Ausstattung und Beschaffenheit sowie Lage vergleichbar sind. Als Miete wird die Nettokaltmiete angegeben. Dieses ist die Miete für den reinen Wohnraum ohne Betriebs- und Verbrauchskosten. Garage, Stellplatz oder eine von der vermietenden Person überlassene Möblierung bleiben ebenfalls unberücksichtigt.

Seit Einführung des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete haben Mietspiegel stetig an Bedeutung gewonnen, sowohl für Mieterhöhungen im Bestand gemäß § 558ff des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) als auch für die zulässige Neuvertragsmiete in angespannten Wohnungsmärkten gemäß § 556d BGB (sog. Mietpreisbremse). 
Der Mietspiegel gibt unter anderem darüber Auskunft, ob die Höhe der Mieterhöhung stimmt, ob die Miete bzw. welche Miethöhe angemessen ist und ob die Mietpreisbremse eingehalten wird. Es ist aber nicht seine Aufgabe, den Markt zu lenken.

Ein qualifizierter Mietspiegel hat den Vorteil, dass er in aller Regel auch vor Gericht als Beweismittel anerkannt ist. Er sorgt zudem für Transparenz, weil Vermietende bei einem Mieterhöhungsverlangen verpflichtet sind, auf die Mietspiegel-Mieten hinzuweisen. Unklarheiten über die zulässige Höhe der Miete können so auf einfache Weise ausgeräumt und gerichtliche Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien vermieden werden.

Ein qualifizierter Mietspiegel hilft sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen.

Wofür gilt der Mietspiegel?

Der Mietspiegel gilt für freifinanzierte vermietete Wohnungen.

Aufgrund rechtlicher Bestimmungen findet der Mietspiegel für folgenden Wohnraum keine Anwendung:

• Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB)
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
• Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
• Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
• Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549  Abs. 3 BGB)

Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel gegebenenfalls auch auf besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht oder nur in unzureichender Anzahl erfasst werden.

Wie erfolgt die Neuberechnung und Anpassung des Mietspiegels?

Die Angaben des Mietspiegels basieren auf einer Befragung von Mietenden und Vermietenden von nicht preisgebundenen Wohnungen aufgrund einer repräsentativen Zufallsstichprobe. Entsprechend den mietrechtlichen Vorschriften werden dabei nur Mietverhältnisse berücksichtigt, deren Mieten in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden.

Qualifizierte Mietspiegel müssen nach § 558d BGB im Abstand von vier Jahren neu erstellt werden, d. h. eine neue Datenerhebung ist notwendig. Nach zwei Jahren ist eine Anpassung bzw. Fortschreibung an die Marktentwicklung vorzunehmen.

Für die Fortschreibung nach zwei Jahren können die zum Stichmonat erhobenen Nettokaltmieten mit dem Verbraucherpreisindex für Deutschland zum neuen Stichmonat neu berechnet werden. Alternativ kann die Anpassung auch mittels einer neuen Datenerhebung erfolgen.

Verordnungen

Kappungsgrenze: Die Kappungsgrenze betrifft die Regelungen des § 558 BGB für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Im Wesentlichen zielt sie darauf ab, Mieterhöhungen auf ein vertretbares Maß zu begrenzen, um Mieter vor übermäßigen Belastungen zu schützen sowie eine soziale Balance im Wohnungsmarkt zu erhalten. Aufgrund der Kappungsgrenze darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % erhöhen, in Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten kann die Kappungsgrenze auf 15 % abgesenkt werden. In diesem Fall sind die Landesregierungen ermächtigt, betroffene Gebiete durch Rechtsverordnung für eine Dauer von fünf Jahren zu bestimmen. Für den Erlass einer solchen Rechtsverordnung ist der Nachweis über einen angespannten Wohnungsmarkt erforderlich.

Die bremische Verordnung zur Absenkung der Kappungsgrenze gilt laufend und wird zum 01.09.2024 für fünf Jahre fortgeschrieben.

Mietpreisbremse: Die Möglichkeit, eine Mietenbegrenzungs-Verordnung (sog. Mietpreisbremse) zu erlassen, wurde im BGB um ein Gesetz vom 21.04.2015 (BGBl. I S. 610) ergänzt. Sie betrifft Mietverträge über Wohnungen, die neu abgeschlossen werden (§ 556 d Abs. 1 BGB) sowie Wiedervermietungen. Sie gilt nicht für Erstvermietungen nach dem 01.10.2014, wie für die Wiedervermietung umfassend modernisierter Wohnungen (§ 556 f BGB). Inhalt der Mietenbegrenzungs-Verordnung (Mietenbegrenzungs-VO) ist es, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Voraussetzung für die Anwendung ist es, dass die Wohnung in einem von der Landesregierung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt (§ 556 d Abs. 1 BGB). Für die Stadtgemeinde Bremen ist zuletzt mittels einer gutachterlichen Expertise aus März 2024 festgestellt worden, dass ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Die Bremer Mietenbegrenzungs-Verordnung gilt bis zum 30.11.2025.

Fragen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Wie kann die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet werden?

• Öffnen Sie hierzu den Online-Rechner auf dieser Webseite. Hiermit können Sie ganz bequem die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung berechnen. Grundlage ist die Eintragung der Adresse mit Hausnummer und der Größe der betreffenden Wohnung. Alternativ können Sie auch mithilfe der Mietspiegelbroschüre die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete manuell vornehmen.

Wie kann ein PKW – Stellplatz, eine Garage oder ein Tiefgaragenplatz berücksichtigt werden?

• Die Vermietung eines PKW-Stellplatzes, einer Garage oder eines Tiefgaragenplatzes ist nicht Bestandteil des Mietspiegels. Zusätzliche Erläuterungen werden hierzu auch in der Mietspiegeldokumentation gegeben.

Wie wurde die Wohnlageneinteilung vorgenommen?

• In der Mietspiegeldokumentation sind die einzelnen Schritte der Mietspiegelerstellung dokumentiert. Des Weiteren ist hier unter Ziffer 6 auch ausführlich dokumentiert, wie die Wohnlageneinteilung erarbeitet und getestet worden ist. Die Wohnlagen wurden auf Quartiersebene festgelegt. Somit kann es in einzelnen Fällen vorkommen, dass für eine Straße unterschiedliche Wohnlagen ausgewiesen werden. 

Warum werden für bestimmte Wohnwertmerkmale keine Zu- oder Abschläge ausgewiesen?

• Zunächst wird für jede Wohnung in der Stadtgemeine Bremen eine bestimmte Grundausstattung angenommen, d. h. hierfür werden keine separaten Zu- oder Abschläge ausgewiesen. Hierzu zählen:
  • ein Badezimmer mit einer Badewanne oder alternativ einer Dusche, für die ein Zuschlag vorgesehen ist (vergleiche Merkmal „Dusche vorhanden“) sowie mit einem WC,
  • eine (separate) Küche,
  • eine Zentralheizung,
  • eine Warmwasserbereitung über die Heizung, d.h. über eine Zentral-/Etagenheizung,
  • eine Isolierverglasung bei sämtlichen Fenstern und Außentüren (z.B. Türen zu Balkonen/Laubengängen),
  • kein Bodenbelag.

• In der Mietspiegeldokumentation sind die einzelnen Schritte der Mietspiegelerstellung dokumentiert. Hier ist auch unter Ziffer 4.1.2 dargestellt, inwiefern die einzelnen Wohnwertmerkmale einen Einfluss auf die Nettokaltmiete haben. Für einige Merkmale konnte jedoch statistisch kein signifikanter Einfluss festgestellt werden oder es lag keine ausreichende Fallzahl vor, somit werden nicht alle Merkmale im Mietspiegel ausgewiesen.  

Ist ein Abweichen vom errechneten Mietwert möglich?

• Ein Abweichen des errechneten Mietwertes ist im Rahmen der Mietspanne möglich.
  (siehe hierzu Ziffer 5.3 „Anwendung der Mietspannen“ gemäß der Mietspiegelbroschüre)

Fragen zum Online-Rechner

Wie erfolgt die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete?

• Sobald im Online – Rechner die Adresse und die Wohnfläche der Wohnung eingegeben worden sind, erscheint am unteren Rand ein farbiges Fenster, welches die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete anzeigt. Sobald weitere Zu- oder Abschläge ausgewählt werden, wird die Berechnung automatisch aktualisiert. 

„Art des Gebäudes oder der Wohnung“: Wo kann hier ein Mehrfamilienhaus ausgewählt werden?

• Wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, ist keine zusätzliche Auswahl zu treffen, weil es für ein Mehrfamilienhaus keinen besonderen Zu- oder Abschlag gibt.

Allgemeine Fragen zum Mietspiegel

Was ist bei Mietanpassungen zu berücksichtigen? Ist die Mietanpassung gerechtfertigt? Welche Miethöhe ist angemessen?

• Wir können Ihnen keine Rechtsberatung geben. Bitte lassen Sie sich hierzu ggf. juristisch beraten bzw. wenden Sie sich an die entsprechenden Mietenden- oder Vermietendenverbände. Die Kontaktadressen finden Sie auf Seite 44 in der Mietspiegelbroschüre.

Werden die Mieten durch den Mietspiegel extrem steigen?

• Die Erfahrungen aus anderen Städten, die schon länger einen Mietspiegel haben, zeigen, dass die Mieten durch die Einführung eines Mietspiegels nicht extrem gestiegen sind.
• Der Mietspiegel hat den Vorteil, dass die gesetzlichen Steuerungsinstrumente zur Mietenbegrenzung wie Kappungsgrenze und Mietpreisbremse jetzt rechtssicher angewendet werden können.

Wem dient der Mietspiegel?

• Der Mietspiegel ist das in der Regel am besten geeignete Instrument, die ortsüblichen Vergleichsmieten zutreffend darzustellen. Er ist eine Orientierungshilfe bei Neuvermietungen und zugleich eine Hilfe zur Begründung oder Ablehnung von Mieterhöhungen. Die Vergleichsmiete als Richtwert für alle Mietverträge, ob nun privater oder kommunaler bzw. genossenschaftlicher Eigentümer:in. Der qualifizierte Mietspiegel kann so einen Beitrag leisten, langwierige und teure gerichtliche Streitigkeiten zu vermeiden. Ein qualifizierter Mietspiegel hilft sowohl Mietenden als auch Vermietenden.

Werden Mieterhöhungen jetzt einfacher?

• Mieterhöhungen werden durch die gesetzliche Kappungsgrenze begrenzt. Für die Stadtgemeinde Bremen gilt aktuell sogar die reduzierte Kappungsgrenze von 15 %. Verordnung zur Kappungsgrenze.

Gibt es Spielräume, um Mieterhöhungsmöglichkeiten zu begrenzen?

• Der Mietspiegel wurde von einem unabhängigen Dienstleister, InWIS Forschung & Beratung GmbH aus Bochum, nach wissenschaftlich anerkannten Grundsätzen erstellt. Zudem waren Interessenvertretungen der Vermietenden und Mietenden an dem gesamten Erstellungsprozess beteiligt und haben den Mietspiegel am Ende auch anerkannt. 
• Der Mietspiegel ist eine statistische Größe. Dieser gibt unter anderem darüber Auskunft, ob die Höhe der Mieterhöhung stimmt, ob die Miete bzw. welche Miethöhe angemessen ist und ob die Mietpreisbremse eingehalten wird. Es ist aber nicht seine Aufgabe den Markt zu lenken. 
• Die Mieten können durch die gesetzlichen Regelungen wie bspw. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze begrenzt werden. Hier kann die Stadt festlegen, ob eine Mietpreisbremse und/oder eine reduzierte Kappungsgrenze für das Stadtgebiet gelten soll. Dieses ist aber unabhängig vom Mietspiegel.  

Wie kann die Höhe der Vergleichsmiete nachvollzogen werden?

• Es wurde ein qualifizierter Mietspiegel eingeführt, d. h. dieser wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Es gibt einen nachvollziehbaren Erstellungsprozess, welcher in einer umfassenden Dokumentation, welche auch im Internet veröffentlicht ist/wird, darge-stellt wird.
• Die Datengrundlage für die Mietspiegelerstellung war eine sehr umfangreiche Datenerhebung / Befragung von Mietenden und Vermietenden.

Warum wird in Bremerhaven ein einfacher Mietspiegel erstellt?

• Jede Gemeinde kann selbst entscheiden, welche Art von Mietspiegel erstellt werden soll. Die Seestadt Bremerhaven hat schon seit mehreren Jahren einen einfachen Mietspiegel.
• Die Stadtgemeinde Bremen hat sich dagegen für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels entschieden, da dieser diverse Vorteile wie Rechtssicherheit, Transparenz, Nutzbarkeit für weitere Anwendungsgebiete etc. bietet.
• Der Koalitionsvertrag der Bundesregierung enthält das Vorhaben, die Erstellung qualifizierter Mietspiegel für Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern zur Pflichtaufgabe zu erklären. Zu einer konkreten Umsetzung des im Koalitionsvertrag auf Bundesebene genannten Vorhabens liegen bislang allerdings keine konkreten Erkenntnisse vor. Sollte es zu einer Gesetzesänderung kommen, würde die Stadtgemeinde Bremen die Voraussetzungen bereits erfüllen.

Warum hat Bremen einen Mietspiegel eingeführt? 

• Mit dem am 01.07.2022 in Kraft getretenen Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts hat der Bund unter anderem eine Verpflichtung für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels eingeführt. Die Stadtgemeinde Bremen ist eine der wenigen Großstädte, die in der Vergangenheit (bis zum 31.12.2023) noch keinen Mietspiegel hatte.