Ein Blick in den Mietspiegel der Stadtgemeinde Bremen

Mit dem am 1. Juli 2022 in Kraft getretenen Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts hat der Bund unter anderem eine Verpflichtung für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels eingeführt. Darunter fällt auch die Stadtgemeinde Bremen, die mit dem Jahreswechsel den ersten qualifizierten Mietspiegel der Stadtgemeinde in Kraft setzen konnte. 

Miriam Boelsen von der BAB hat das Projekt eng begleitet. In ihrer Rolle als verantwortliche Projektkoordinatorin hat sie den Entwicklungsprozess hautnah erlebt. Im Gespräch beantwortet sie uns daher einige Fragen. 

BAB: Was ist ein Mietspiegel eigentlich?

Miriam Boelsen: Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (= ortsübliche Vergleichsmiete). Er wird im § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) definiert. Neben dem einfachen Mietspiegel gibt es auch einen qualifizierten Mietspiegel, wie er auch unter anderem für die Stadtgemeinde Bremen erstellt wurde. 

BAB: Welche Funktionen hat ein qualifizierter Mietspiegel?

Miriam Boelsen: Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsät-zen aufgestellt und bietet einen Überblick über die Höhe der Mieten, die in einer Gemeinde für frei finanzierte Wohnungen üblicherweise gezahlt werden. Dabei wird, wie oben beschrieben, unterschieden zwischen verschiedenen Wohnungstypen, die in ihrer Art, Größe, (energetischen) Ausstattung und Beschaffenheit sowie Lage vergleichbar sind. Als Miete wird die Nettokaltmiete angegeben. Dies ist die Miete für den reinen Wohnraum ohne Betriebs- und Verbrauchskosten. Garage, Stellplatz oder eine von der vermietenden Person überlassene Möblierung bleiben ebenfalls unberücksichtigt.

Seit der Einführung der sogenannten Mietpreisbremse haben örtliche Mietspiegel an Bedeutung gewonnen. Der Mietspiegel gibt unter anderem Auskunft über 

• die Höhe der Miete
• die Angemessenheit der Miete
• das Einhalten der Mietpreisbreme

Ein großer Vorteil: Er sorgt für Transparenz und Verlässlichkeit auf dem Mietwohnungsmarkt und unterstützt Vermietende, rechtssichere Mieten zu ermitteln und schützt Mietende vor ungerechtfertigt hohen Mieten. Bei Mieterhöhungen sind Vermieterinnen und Vermieter verpflichtet, auf die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinzuweisen. Bei gerichtlichen Streitfällen geht das Gericht davon aus, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel verzeichneten Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergeben (Vermutungswirkung). Der qualifizierte Mietspiegel sorgt somit für Rechtssicherheit, denn Unklarheiten über die zulässige Miete beziehungsweise Erhöhungen können so auf einfache Weise ausgeräumt werden. 

BAB: Was umfasst der Mietspiegel?

Miriam Boelsen: Der Mietspiegel umfasst frei finanzierte vermietete Wohnungen. Hingegen findet er für die folgende Auflistung an Immobilien keine Anwendung: 

• Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förder-zusage festgelegt worden ist (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB)
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
• Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Ver-mieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
• Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Woh-nungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewie-sen hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
• Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549  Abs. 3 BGB)

Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel gegebenenfalls auch auf besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht oder nur in unzureichender Anzahl erfasst werden.

BAB: Und wie wurde das Ganze jetzt in der Stadtgemeinde Bremen umgesetzt?

Miriam Boelsen: In Bremen wurde nun erstmalig ein qualifizierter Mietspiegel erstellt. Bereits 2020 wurden hierfür erste Bestrebungen unternommen und der Kontakt zu bremischen Interessenvertretungen am Wohnungsmarkt aufgebaut. Mit diesen Austauschformaten und öffentlichen Veranstaltungen wurde dann ein Konzept erstellt, welches dem Senat 2022 vorgestellt wurde. In der Senatssitzung am 24. Mai 2022 wurde das konkrete Vorgehen und die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels beschlossen. Das Senatsressort hat die fachliche Verantwortung für die Mietspie-gelerstellung. Wir als BAB – Die Förderbank haben den Erstellungsprozess unterstützt und die Projektkoordination übernommen.

Nach einem aufwendigen Vergabeverfahren wurde im Oktober 2022 der Meilenstein erfüllt und das InWIS – Institut aus Bochum für die Befragung und die Mietspiegelerstellung ausgewählt. Seit Ende 2022 tagte in regelmäßigen Abständen der Arbeitskreis „Mietspiegel“, welcher den gesamten Erstellungsprozess eng begleitet hat. Hier waren die Interessenverbände der Mietenden und Vermietenden und verschiedene Akteure aus Verwaltung vertreten.

BAB: Und wie ist der Mietspiegel entstanden?

Miriam Boelsen: Im zweiten und dritten Quartal letzten Jahres wurden nach dem Zufallsprinzip 4.600 Fragebögen an Bremer Mietende und 6.190 Fragebögen an Vermietende versandt. Damit wurde eine repräsentative Datengrundlage für die erstmalige Erstellung eines qualifizierten Miet-spiegels geschaffen. Insgesamt haben die Befragten zu rund 15.000 Wohnungen, wovon rund 10.000 Wohnungen für den Mietspiegel relevant waren, Auskunft gegeben. Der Mietspiegel beruht damit auf ausreichend und qualitativ hochwertigen Daten und übertrifft deutlich die gesetzlichen Mindestvorgaben. 

Nach der Erhebung wurden die Daten durch das InWIS - Institut ausgewertet. Der bremische, qualifizierte Mietspiegel konnte so fristgerecht am 01. Januar 2024 in Kraft gesetzte werden.

BAB: Was ist das Ergebnis des Mietspiegels?

Miriam Boelsen: Zunächst ist es ein tolles Ergebnis, dass der Mietspiegel von allen Beteiligten, also sowohl Mietenden- als auch Vermietendverbänden anerkannt worden ist und damit alle Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel erfüllt.

Die mittlere Nettokaltmiete über alle verwertbaren Mieten in der Stadt Bremen liegt bei EUR 7,37 pro Quadratmeter. Dieses ist jedoch ein sehr pauschaler Wert, welcher sich je nach Lage, Art, Baujahr, Größe, Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung verändert. Details u. a. zu den diversen Zu- und Abschlagsmerkmalen finden sich in der Mietspiegelbroschüre. Diese kann kostenlos auf der Seite Bremer Mietspiegel geladen werden. Außerdem gibt es auf der Seite einen Online-Mietspiegel-Rechner.

BAB: Wie geht es weiter?

Miriam Boelsen: Nach dem Mietspiegel ist vor dem Mietspiegel. Nach zwei Jahren ist eine Anpassung beziehungsweise Fortschreibung an die Marktentwicklungen vorzunehmen. Im Abstand von vier Jahren müssen qualifizierte Mietspiegel neu erstellt werden, dann wiederholt sich auch die Datenerhebung. 

Alle Informationen, die Mietspiegelbroschüre, den Online-Rechner sowie eine FAQ zum Mietspiegel finden Sie auch unter www.bremer-mietspiegel.de.