Der Mietspiegel – was ist das und warum erheben Städte ihn?

Mit dem am 1. Juli 2022 in Kraft getretenen Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts hat der Bund unter anderem eine Verpflichtung für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels eingeführt. Darunter fällt auch die Stadtgemeinde Bremen, die sich bereits seit mehr als zwei Jahren mit der Thematik beschäftigt und sich nun auf den Weg gemacht hat. Doch bevor ein Blick auf den Bremer Weg gelegt wird, klären wir einmal auf.

Was ist ein Mietspiegel eigentlich?

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (= ortsübliche Vergleichsmiete). Er wird im § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) definiert. Neben dem einfachen Mietspiegel gibt es auch einen qualifizierten Mietspiegel, wie er auch unter anderem für die Stadtgemeinde Bremen erstellt werden soll.

Welche Funktionen hat ein qualifizierter Mietspiegel?

Ein solcher Mietspiegel bietet einen Überblick über die Höhe der Mieten, die in einer Gemeinde für frei finanzierte Wohnungen üblicherweise gezahlt werden. Dabei wird, wie oben beschrieben, unterschieden zwischen verschiedenen Wohnungstypen, die in ihrer Art, Größe, (energetischen) Ausstattung und Beschaffenheit sowie Lage vergleichbar sind. Als Miete wird die Nettokaltmiete angegeben. Dies ist die Miete für den reinen Wohnraum ohne Betriebs- und Verbrauchskosten. Garage, Stellplatz oder eine von der vermietenden Person überlassene Möblierung bleiben eben-falls unberücksichtigt.

Seit der Einführung der sogenannten Mietpreisbremse haben örtliche Mietspiegel an Bedeutung gewonnen. Der Mietspiegel gibt unter anderem Auskunft über

• die Höhe der Miete
• die Angemessenheit der Miete
• das Einhalten der Mietpreisbreme

Ein großer Vorteil: Er sorgt für Transparenz und Verlässlichkeit auf dem Mietwohnungsmarkt und unterstützt Vermietende, rechtssichere Mieten zu ermitteln, und schützt Mietende vor ungerechtfertigt hohen Mieten. Bei Mieterhöhungen sind Vermieterinnen und Vermieter verpflichtet, auf die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinzuweisen. Bei gerichtlichen Streitfällen geht das Gericht davon aus, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel verzeichneten Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergeben (Vermutungswirkung) Der qualifizierte Mietspiegel sorgt somit für Rechtssicherheit, denn Unklarheiten über die zulässige Miete beziehungsweise Erhöhungen können so auf einfache Weise ausgeräumt werden.

Was umfasst der Mietspiegel?

Der Mietspiegel umfasst frei finanzierte vermietete Wohnungen. Hingegen findet er für die folgende Auflistung an Immobilien keine Anwendung:

• Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB)
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
• Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
• Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Woh-nungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewie-sen hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
• Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549  Abs. 3 BGB)

Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel gegebenenfalls auch auf besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht oder nur in unzureichender Anzahl erfasst werden.

Und wie wird das Ganze jetzt in der Stadtgemeinde Bremen umgesetzt?

In Bremen wird nun erstmalig ein qualifizierter Mietspiegel erstellt. Bereits 2020 wurden hierfür erste Bestrebungen unternommen und der Kontakt zu bremischen Interessenvertreter:innen am Wohnungsmarkt aufgebaut. Mit diesen Austauschformaten und öffentlichen Veranstaltungen wurde dann ein Konzept erstellt, welches dem Senat 2022 vorgestellt wurde. In der Senatssitzung am 24. Mai 2022 wurde dann das konkrete Vorgehen und die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels beschlossen. Das Senatsressort hat die fachliche Verantwortung für die Mietspiegelerstellung. Die BAB – Die Förderbank unterstützt den Erstellungsprozess und hat die Projektkoordination übernommen.

Nach einem aufwendigen Vergabeverfahren wurde im Oktober 2022 der Meilenstein erfüllt und das InWIS – Institut aus Bochum für die Befragung und die Mietspiegelerstellung ausgewählt, wie in der Pressemitteilung vom 14.02.2023 berichtet wird. Seit Ende letzten Jahres tagte in regelmäßigen Abständen der Arbeitskreis „Mietspiegel“, welcher den gesamten Erstellungsprozess eng begleiten wird. Hier sind die Interessenverbände der Mietenden und Vermietenden und verschiedene Akteure aus Verwaltung vertreten.

Vermieter:innen und Mieter:innen werden seit Ende Februar 2023 per Post über die Erhebung des Mietspiegels informiert und aufgefordert, den anliegenden Fragebogen schriftlich oder online auszufüllen. Der Erhebungszeitraum ist bis Ende Mai 2023 geplant. Die Auswahl der Befragten erfolgt nach dem Zufallsprinzip.

Was passiert nach der Erhebung?

Nach der Erhebung werden die Daten durch das InWIS - Institut ausgewertet. Der bremische, qualifizierte Mietspiegel soll bis zum 1. Januar 2024 veröffentlicht werden. Im Abstand von vier Jahren müssen qualifizierte Mietspiegel neu erstellt werden, dann wiederholt sich die Datenerhebung. Nach zwei Jahren ist eine Anpassung beziehungsweise Fortschreibung an die Marktentwicklungen vorzunehmen. Für die Fortschreibung nach zwei Jahren können die zum Stichmonat erhobenen Nettokaltmieten mit dem Verbraucherpreisindex für Deutschland neu berechnet werden. Alterna-tiv kann die Anpassung auch mittels einer kleineren Stichprobe von Mietverhältnissen, d.h. einer neuen Datenerhebung in einem geringeren Umfang erfolgen.

Auskunftspflicht

Das neue Mietspiegelreformgesetz verpflichtet alle Vermieter:innen und Mieter:innen von Wohnraum zur Auskunft bei den Befragungen zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels. Eine Nichtteilnahme an der Befragung ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann.

Fragen zum Mietspiegel?

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